Heute war die Bürgerversammlung zur Amtlichen Supermarkt-Einwohnerbefragung, und der Abend hat sich für mich wirklich gelohnt.

Die Kurzfassung für eilige Leser:

Die Einwohnerbefragung ist sinnvoll – so, wie sie ist. Wenn Sie Wachenheimer sind,  bitte beteiligen Sie sich kommende Woche!

Und jetzt die Langfassung. Auf dem Podium (mittlerweile) gestern waren Wachenheims Stadtbürgermeister Torsten Bechtel, Verbandsbürgermeister Udo Kittelberger sowie Ulrich Villinger vom Ludwigshafener Planungsbüro Piske. Im Publikum: etwa 100 Wachenheimer Bürger.

Aus Villingers Präsentation habe ich die Zusammenhänge des Einzelhandelsgutachtens für die Verbandsgemeinde Wachenheim verstanden. Hier die wichtigsten Lerneffekte:

Wachenheim als Grundzentrum ist beim Lebensmittel-Einzelhandel  deutlich unterversorgt

Das bedeutet nicht, dass wir hier verhungern. Aber es bedeutet, dass – nach einer standardisierten Rechnung, die z. T. auf Durchschnittswerte beruht – in der Stadt von 10,7 Millionen € relativer Kaufkraft nur 4,1 Millionen € vor Ort umgesetzt werden. Das ist eine Kaufkraftbindung von 38,,3  % (bei der gesamten Verbandsgemeinde sind es nur 28,5 %). Das heißt, mehr als 60 % des Geldes, das Wachenheimer Bürger für Lebensmittel ausgeben, fließt ins Dürkheimer Bruch, nach Deidesheim oder an andere Orte. Und sorgen dort für Gewerbesteuer – nicht in Wachenheim.

Verbandsgemeinden in der Umgebung, nämlich Deidesheim und Maxdorf, haben eine Bindungsquote von rund 80 %. Auf den Wert wird Wachenheim wegen der Anziehungskraft des Bruchs vielleicht nie kommen. Deutlich mehr als 38,3 % sollten es aber unbedingt sein. Eine so geringe Bindungsquote hat Raumplaner Villinger noch bei keiner anderen Verbandsgemeinde gesehen.

Wachenheim sollte einen Vollsortimenter und einen zweiten Lebensmitel-Discounter haben

Ein Vollsortimenter ist so etwas wie der HIT im Dürkheimer Bruch, bei dem man eine sehr breite Auswahl an Lebensmitteln (z. B. auch frischen Fisch)  sowie andere Dinge (Geschirr, Kosmetik, etc.) kaufen kann. Das wäre ein größeres Sortiment, als der Rewe es derzeit anbietet. Darüber hinaus könnte die Kaufkrakft der Wachenheimer Bewohner auch einen zweiten Markt „an der Schwelle zur Großflächigkeit“, also um die 800 qm Verkaufsfläche, vertragen. Aller Wahrscheinlichkeit nach wäre das ein Discounter, also ein Billig-Anbieter mit eingeschränktem Sortiment wie Penny (die wahrscheinlichste Lösung), Netto, etc.

Vor dem Hintergrund machen die seit mehr als fünf Jahren laufenden Bestrebungen, einen zusätzlichen Lebensmittelmarkt nach Wachenheim zu bekommen, absolut Sinn. Die spannende Frage ist nur: Wo soll er hin?

Darüber hinaus können laut raumplanerischen Vorgaben- wie gehabt – Metzgerei, Bäckerei, Apotheke, etc. bestehen. Auch ein Drogeriemarkt ist im Einzelhandelskonzept empfohlen – leider Geschichte, seit der Schlecker-Markt als einer der wenig Rentablen im Zuge der Firmen-Insolvenz geschlossen wurde.

Das Einzelhandelsgutachten ist ein „lebendiges“ Dokument, die Antworten sind komplex
2010 hat der Verbandsgemeinderat Wachenheim beim Ludwigshafener Planungsbüro Piske ein Einzelhandelsgutachten in Auftrag gegeben. Das ist der vorgeschriebene erste Schritt, wenn eine Stadt oder Gemeinde eine Fläche neu als Sondergebiet Einzelhandel ausweisen möchte – was wiederum eine Voraussetzung für die Behebung der Unterversorgung in unserer Verbandsgemeinde ist. Villinger hat sich im Auftrag der Verbandsgemeinde Wachenheim die Einzelhandels-Situation unter raumplanerischen Vorgaben angesehen.

Raumplanung findet auf einer ziemlich hohen  Abstraktionsebene tatt. Dabei werden z. B. folgende Fragen betrachtet werden:

  • Nichtbeeinträchtigungsgebot: Eine Gemeinde darf nicht so viel Einzelhandel entwickeln, dass gleichrangige Gemeinden (in unserem Fall also Deidesheim oder Bad Dürkheim) beeinträchtigt werden. Dass Wachenheimer Geschäfte auch Kunden aus Friedelsheim , Gönnheim, etc. anziehen, ist normal – dafür ist Wachenheim eben das Grundzentrum der Verbandsgemeinde.
  • Integrationsgebot: Nachdem jahrelang Supermärkte, Einkaufszentren, etc., „auf der grünen Wiese“ entstanden (und das ist in Großstädten wie Mannheim viel weiter außerhalb als im „Dorf mit Stadtrecht“ Wachenheim), soll der Einzelhandel nun wieder im Ortskern angesiedelt werden.

Auf Basis solcher Erwägungen kommt ein raumplanerisches Gutachten zu einer ersten Empfehlung, die aber noch sehr theoretisch ist. Sie wird danach konkretisiert durch städteplanerische Überlegungen. Dabei können sich die Empfehlungen noch deutlich ändern. Gehört werden in diesem Prozess die Planungsbehörden auf verschiedenen Ebenen (in unserem Fall z. B. die Kreisverwaltung in Bad Dürkheim und die SGD Süd in Neustadt a. d. W.). Dabei kann sich z. B. herausstellen, dass ein innerörtlicher Standort, der raumplanerisch ideal schien, aus städteplanerischer Sicht hohes Konfliktpotenzial aufweist. z. B. wegen Belastung von Anwohnern, Verkehrsbelastungen, denkmalschützerischen Erwägungen, etc.

Durch diese ganzheitlicheren Betrachtungen können sich die Empfehlungen eines Einzelhandelsgutachtens deutlich ändern. Das ist in unserem Fall bereits passiert. Trotzdem ist das, was den Wachenheimer Bürgern am 12. April in der Stadthalle präsentiert wurde, immer noch ein Entwurf. Fertig ist es erst nach Verabschiedung durch Stadt- und Gemeinderat.

Es stehen wirklich nur noch drei Standorte zur Wahl. Alles andere ist definitiv aus dem Rennen!

In seinen Ausführungen schloss Ulrich Pliske folgende Standorte für einen Vollsortimenter aus:

  • Bestehender Standort
    Er ist zu klein für eine Vollsortimenter und ist wahrscheinlich auch im derzeitigen Umfang langfristig nicht wirtschaftlich. Daher wird die Rewe-Gruppe langfristig hier wohl den Rewe durch einen Penny (Discounter) ersetzen. Ein Ausbau an diesem Standort ist – entgegen der oft in Kommentaren auf dem Wachtenblog und an anderer Stelle geäußerten Meinung – nicht möglich. Zum einen müsste der bestehende Markt dabei zumindest temporär schließen – nicht wirtschaftlich. Zum anderen las Torsten Bechtel am Ende der Veranstalung ein Schreiben eines der Eigentümers des derzeitigen Gebäudes vor: Der Eigentümer hat kein Interesse an einem Ausbau.
  • Nördlich des bestehenden Standorts im Königswingert
    Wegen empfindlicher Störung des Landschaftsbildes ist das – auch nach Meinung der SGD Süd – keine Alternative.
  • Pfortenstück
    Wenn man diesen Standort nur raumplanerisch unter dem Gesichtspunkt „Eignung für Einzelhandel“ betrachtet, scheint es durchaus sinnvoll. Wegen Konflikten mit den Anwohnern (die wirklich direkt daran wohnen) und vor allem mit den Belangen des Denkmalschutzes (Stadtmauer) hat auch Planer Villinger das Grundstück als möglichen Standort verworfen.
    Hier eine direkte Bitte an Boris Morell: Dieses Pferd ist mausetot, bitte steigen Sie ab – und klettern Sie nie wieder herauf!!!
  • Ringstraße (noch im Besitz des Weingutes Bürklin-Wolf)
    Dieser Standort wäre zwar integriert, doch bestehen hier massive Bedenken hinsichtlich Verkehr (er würde wieder viel mehr Autos auf die Weinstraße ziehen, und viele Wachenheimer würden durch bisher ruhige Wohnstraßen dorthin fahren) und Denkmalschutz. Außerdem hat die Noch-Eigentümerin des Grundstückes kein Interesse daran, ihren Grund und Boden für einen Supermarkt (also zu niedrigen qm-Preisen) zu verkaufen.
  • Südlich der Sektkellerei, westlich der Winzergenossenschaft
    Von dieser Option habe ich zum ersten Mal gehört. Sie ist aber auch unrealistisch. Zum einen würde ein Supermarkt dort das Landschaftsbild erheblich beeinträchtigen. Zum anderen ist hier im Moment eine der besten Weinlagen Wachenheims – und auch hier denkt Eigentümerin Bettina von Bürklin nicht an einen Verkauf zugunsten eines Supermarkts.

Möglich sind nur die drei Standorte, die auch in der Einwohnerbefragung genannt werde. Davon sind aber zwei nur theoretisch gut – die beste Alternative ist der Bischofsgarten

Das Oberstnest (entlang der Friedelsheimer Straße, gegenüber dem Friedhof, neben Schule und Schwimmbad) war zwar lange Favorit der SPD und ist auch – nur unter den Gesichtspunkten der Raumplaung betrachtet – die beste der verbleibenden Alternativen, da er noch im Ort liegt. Genau die Lage ist aber das Problem: Wollen wir wirklich, dass die Wachenheimer Grund- und IGS-Schüler sich direkt um die Ecke mit Süßkram, Cola, etc. versorgen können? Außerdem ist der Standort nur noch mit guten Willen groß genug, und durch die direkte Nachbarschaft von Schwimmbad, Friehof etc. ist zzu befürchten. dass die Parkplätze des Einzelhandelsunternehmens oft auch zu anderen Zwecken genutzt werden.

Das Neustück Süd (nördlich der Friedelsheimer Straße, gerade noch diesseits der Bahnlinie ) ist aus Einzelhandels-Raumplanungs-Gesichtspunkten an Platz 2. Hier hat die Stadt jedoch die Ausweisung eines Neubaugebiets beschossen – auch wichtig für die weitere Entwicklung Wachenheims. Und die Eigentümer, die ihre Grundstücke bald für Wohnbebauung verkaufen können, die werden den Teufel tun, sich für den weit niedrigeren Preis von ihrem Grund und Boden zu trennen, den ein Supermarkt bieten kann. Edeka hat laut Bürgermeister Torsten Bechtel genau das versucht – vergebens.

Der Bischofsgarten (jenseits der Bahnlinie, neben dem Stadion) ist rein raumplanerisch für den Einzelhandel der am wenigsten geeignete Standort von den drei verbleibenden.  Der einzige Grund: er ist am weitesten vom Ortskern entfernt. Aber wenn man das komplette Bild sieht, dann schneidet er am besten ab: Über den Bahnübergang ist er durchaus für sehr viele Wachenheimer zu Fuß erreichbar. Der Lieferverkehr kommt nicht in den Ort hinein. Der Hardtrand wird  (anders als im Köngiswingert) nicht beeinträchtigt. Es gibt keine direkten Anlieger (auch wenn sich Nachbarn beinträchtigt fühlen – dazu später). Unter diesen Voraussetzungen, so Villinger, wäre der Standort auch von den Planungsbehörden akzeptiert werden, obwohl der nicht in den Ort integriert ist.

Für einen möglichen (kleineren) Supermarkt zwischen Friedelsheim und Gönnheim stellt dieser Standort übrigens laut Villinger keine Gefährung dar – er liege ja nicht wesentlich weiter entfernt von den beiden Nachbarorten als Neustück oder Oberstnest. Also kein Grund für die Nachbar-Verbandsgemeinderäte, bei der nächsten Abstimmung dagegen zu stimmen.

Aus den Beschreibungen von Ulrich Villinger gibt es nach meiner Meinung nur eine Konsequenz: Wachenheim sollte einen großen Vollsortimenter bekommen, und der Bischofsgarten ist der sinnvollste Standort dafür.

Nach Villingers Ausführungen bekräftigten Stadtbürgermeister Torsten Bechtel und Verbandsbürgermeister Udo Kittelberger nochmal ihre Positionen. Beide wiesen auf die Bedeutung der nächten Entscheidungen im Verbandsgemeinderat hin. Zwar habe der einmalig abgelehnt hat, den Flächennutznungsplan im Sinne eines Supermarktes im Bischofsgarten zu ändern. Aber die Abstimmung über das Einzelhandelskonzept habe er zurückgestellt, bis nach der Einwohnerbefragung in Wachenheim.

So habe ich den Eindruck, dass – obwohl nur Torsten Bechtel sich dem Ergebnis der Befragung verpflichtet hat – das Votum der Wachenheimer Bürger doch Gewicht haben wird.

An die Beiträge vom Podium schloss sich eine Diskussion an, die zuerst sehr sachlich war, dann zunehmend von persönlicher Betroffenheit geprägte wurde. Besonders emotional meldeten sich die Initiatoren der Bürgerinitiative „Für Wachenheim“, die eigentlich korrekt „gegen einen Vollsortimenter im Bischofsgarten“ heißen müsste, zu Wort. Sie haben im Vorfeld auch Unterschriften gesammelt und dazu eine Fotomontage verwendet, welche den Maxdorfer Rewe-Markt ungefähr an der vorgesehenen Stelle im Bischofsgarten zeigt. Laut Bürgermeister Bechtel ist diese grafische Darstellung ebenso beeindruckend (Bechtel: „Wenn ich nur das Foto kennen würde, dann würde ich auch dagegen unterschreiben“) wie irreführend (wieder Bechtel: „Der Markt wird zurückgesetzt, und er wird von keiner Perspektive aus die Sicht auf die Burg beeinträchtigen. Und so wie der Maxdorfer Markt wird er auch nicht aussehen.“).

Die Bürgerinitiative hat mehr als 500 Unterschriften gegen einen Supermarkt im Bischofsgarten gesammelt, die heute auch Bürgermeister Bechtel übergeben wurden. Einerseits finde ich das bürgerliche Engagement sehr gut. Ich will auch die persönliche Betroffenheit nicht klein reden. Als wir nach Wachenheim zogen, war gegenüber unserem Haus eine Straußenwirtsschaft, die vier Abende und zwei Mittage pro Woche offen hatte (darüber haben wir uns genau erkundigt, als wir einzogen). Jetzt haben wir vor unserem Schlafzimmerfenster eine gut frequentierte Weinstube, die 5 Mittage und 6 Abende die Woche offen hat und die im Sommer eine Geräuschkulisse ähnlich des Schwimmbades verbreitet. Das ist nicht schön für uns, aber auch nicht zu ändern.

So sehe ich die Situation für die Anwohner gegenüber des Bischofsgartens auch. Nicht schön für die Betroffenen – auch wenn sie eine Bahnlinie zwischen sich und dem Markt haben und selbst viele Supermarkt-Kühlaggregate leiser sind als drei Tische voll angeheiterter Restaurantbesucher aus der Vorderpfalz.

Andererseits fürchte ich, dass sich gerade in Wachenheim gegen jeden potenziellen Supermarkt-Standort eine Bürgerinitiative bilden könnte. Wenn wir eine angemessene Versorgung dauerhaft sicherstellen wollen, wird es nicht ohne solche kleinen Beeinträchtigungen einer Minderheit gehen. Ich fände es sehr schade, wenn diese Minderheit (die durch ihr persönliches Interesse sicherlich hoch motiviert ist, sich an der Einwohnerbefragung zu beteiligen) eine schweigende Mehrheit überstimmt und so das Gesamtbild definiert.

Daher haben wir Wachenheimer es jetzt in der Hand: Wollen wir als gallischster aller pfälzischen Orte in die Geschichte eingehen, oder lösen wir den Gordischen Supermarkt-Knoten auf? Das kann nur gelingen, wenn sich möglichst viele Wachenheimer an der Einwohnerbefragung beteiligen.

Was die Alternative ist, machte Villinger sehr pointiert deutlich. Als wir über Fußläufigkeit diskutierten (es ist übrigens eine Illusion, dass es in Wachenheim einen Standort gibt, der für alle gebrechlichen Einwohner gut zu Fuß erreichbar ist), sagte der Raumplaner. „Der am schlechtesten fußläufig erreíchbare Einkaufstandort der Wachenheimer ist der Dürkheimer Bruch. Wenn Sie hier im Ort nicht zu einer Einigung kommen, dann haben Sie irgendwann nur noch den.“

Daher: Egal, wie Sie zur Supermarkt-Frage stehen, gehen Sie kommende Woche ins Rathaus und stimmen Sie ab! 

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